Eres propietario de un piso en Andorra. Lo alquilas. Cobras cada mes. Y un día recibes una carta de Hisenda y te entran los sudores frios.
Los impuestos del alquiler para propietarios en Andorra son más amables que en muchos países vecinos. Pero existen. Y si no los gestionas bien, pagas de más o tienes problemas.
Este artículo te explica que se paga, que se puede deducir y que errores cometen muchos caseros novatos. Al final descubriras la cuenta que pocos echan y que cambia la rentabilidad de un alquiler.
El impuesto principal: el IRPF andorrano
El alquiler de un piso es un rendimiento del capital inmobiliario. En Andorra esto va al IRPF andorrano, no al español ni al francés.
El tipo en Andorra es bastante más bajo que en países vecinos. Es una de las razones por las que muchos invierten aquí en alquiler. Pero hay que declararlo si o si.
Qué se incluye y que no
Se declara la renta neta, no la bruta. Es decir, lo que cobras menos los gastos deducibles. Aquí es donde mucha gente pierde dinero por desconocer.
Los pagos de el equipo de, seguros del inmueble, IBI andorrano y reparaciones suelen ser deducibles. Si no los apuntas, pagas impuestos sobre dinero que no era beneficio real.
El IBI o la foguera
En Andorra el equivalente al IBI lo cobra el Comu de cada parroquia. Se llama foc i lloc y otros tributos comunales. Cada parroquia tiene tarifas distintas.
Si pagas estos tributos, restalos de tus ingresos al declarar. No suele ser mucho dinero pero ayuda. Pequeños descuentos bien aplicados marcan diferencia al año.
El IGI y el alquiler de larga duración
El IGI es el equivalente al IVA en Andorra. Para vivienda habitual de larga duración, el alquiler suele estar exento de IGI. Es una buena noticia.
Pero ojo. Si alquilas por temporada o como apartamento turístico, ya entras en otra categoría fiscal. Ahí si puede aplicarse IGI. Verificalo siempre.
El alquiler turístico es otro mundo
Si alquilas tu piso por días o semanas, eres prácticamente un negocio. Necesitas licencia, declaras de otra manera y pagas más tributos. Es complejo.
Apps móviles como Airbnb te facilitan publicar pero no resuelven la fiscalidad. Eso lo arreglas tu solito con tu asesor.
Las amortizaciones que pocos aplican
Aquí esta uno de los grandes secretos de la rentabilidad. Puedes amortizar el inmueble a efectos fiscales. Eso reduce mucho el beneficio aparente.
El edificio pierde valor con los años en lo contable. Esa perdida la puedes restar de tu ingreso. La mayoría de propietarios particulares no lo aplican y pagan más de lo que tocaria.
Mobiliario y reformas
Si compras muebles para alquilar amueblado, esos muebles también se amortizan. Su valor se reparte en varios años como gasto deducible.
Lo mismo con reformas estructurales. No se restan de golpe sino que se reparten. Pero al final, todo suma a tu favor.
Los errores que cuestan dinero
Error uno: no llevar contabilidad. El propietario que solo guarda los recibos de alquiler en un cajon no sabe cuanto puede deducir. Acaba pagando sobre la cifra bruta.
Error dos: declarar fuera de plazo. En Andorra hay fechas concretas para presentar el IRPF. Saltarse plazos lleva recargos. Pequeños pero que se acumulan.
Mezclar países
Si eres residente fiscal en Andorra, declaras aquí. Si vives fuera y tienes piso aquí, hay convenios para evitar doble imposición. Pero hay que activarlos.
No reclamar el convenio de doble imposición es un error caro. Pagas dos veces el mismo dinero. Esto pasa más de lo que parece.
El tema de las comisiones a apps
Si pagas a una app o plataforma una comisión por encontrar inquilino, esa comisión suele ser gasto deducible. Apuntala. Pero piensa una cosa antes.
La comisión media de plataformas grandes es un mes de alquiler. En un piso de 1000 euros, son 1000 euros menos al año. Más IVA y similares.
Si alquilas a traves de Andopiso, esa comisión no existe. El ahorro va integro a tu bolsillo, no al de un intermediario internacional. La fiscalidad mejora porque tu beneficio neto sube de verdad.
El asesor andorrano vale lo que cuesta
Un buen asesor fiscal andorrano cuesta unos cientos al año. Pero te ahorra muchisimo más en deducciones bien aplicadas y errores evitados.
Apps móviles de contabilidad ayudan a llevar las cuentas. Pero no sustituyen a alguien que conozca la ley andorrana actualizada cada año.
La cuenta que casi nadie echa es esta. Sumar todas las deducciones posibles, restar comisiones de apps externas y comparar con un alquiler directo via Andopiso. La diferencia anual puede ser de varios miles de euros. Esa es la cuenta real que te dice si tu piso es rentable o si trabajas para los intermediarios.
